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让国家、农人、受让方心里都结壮

扩大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-12  来历:三农经济网  阅读次数:25183
中心提示:在土地流经过程中,最令人忧虑的是什么?国家最忧虑农地非农非粮化,农人最怕利益受危害,受让方最怕运营权得不到保证。为了让国
在土地流经过程中,最令人忧虑的是什么?国家最忧虑农地“非农非粮化”,农人最怕利益受危害,受让方最怕运营权得不到保证。为了让国家、农人、受让方心里都托底,近年来,湖北省武汉市不断创新乡村土地流通方法,标准土地流通程序,在防备乡村土地流通危险、保证农人权益、完善土地流通商场建造等方面进行了有利的探究和实践。

 
    怎样进步土地流通商场化程度?

 
    ——树立“乡村归纳产权买卖所”;打造乡村土地流通服务途径

 
    8月16日,武汉市乡村归纳产权买卖所的大厅内,硕大的电子屏幕上循环翻滚着新洲区仓埠街森林村98亩“四荒地”运用权转让、新洲区双柳街吊尾村张书柏41亩土地承揽运营权转让等5宗地块挂牌信息布告。

 
    一直以来,土地流通途径比较传统,以亲朋介绍、村团体洽谈、两边直接洽谈方法居多,商场化程度不行。为推动乡村产权有序流通买卖,激起乡村各种出产要素生机,2009年4月,武汉继成都之后树立了全国第二家乡村归纳产权买卖所,展开乡村土地承揽运营权、乡村团体经济安排“四荒地”运用权等十大类产权买卖。迄今已处理1470宗乡村产权买卖,其间土地运营权流通占85%以上,买卖额近90亿元,惠及16万农户。

 
    据农交所副总经理桂玲介绍,经管部分对土地流通进行前置批阅后,农交所便能够进行信息发布,安排签约,并为受让方颁布乡村产权买卖鉴证书。受让方凭此鉴证书可申报财务扶持资金和请求抵押融资。

 
    农交所不只整合了资源,标准了程序,更好地保证买卖两边利益,并且经过发布信息招引了更多的出资人,使出让方在竞价中获益。农交所还定时计算发布武汉市及部分远城区土地承揽运营权买卖价格,使乡村土地买卖价格信息越来越揭露通明,买卖两边信息不对称问题得到显着缓解。

 
    武汉市以树立农交所为中心,分步推动商场体系建造。桂玲说,农交所展开了乡村产权买卖“经纪人”试点,经过培训后,这些“经纪人”现已发挥了信息搜集、引导项目出场买卖、项目材料开端审阅等效果。2012年末树立5个区级乡村产权买卖分支安排,9个乡级乡村产权买卖服务站,各分支安排在买卖事务展开上完成同武汉农交所的联网对接,并完成网上申报、批阅、买卖、鉴证和监管。

 
    武汉市十分重视乡村土地流通服务途径建造,2009年~2011年,市政府每年拿出100万元进行了专项扶持。现在,全市60个以农业工业为主的乡镇大街均树立了乡村土地流通服务途径,每个乡村土地流通服务途径都做到了安排、责任、人员、经费“四执行”,完成电子信息化办理,进行土地流通信息供应、方针咨询、流通托付、签定合同、胶葛裁定等服务,最大程度标准了土地流通的程序,满意了运营业主与农户需求。

 
   怎样避免工商本钱下乡“圈地”?

 
    ——设置体系谨慎的流程;进步拿地“门槛”,创立“危险典当金”

 
    8月中下旬,在承受记者采访时,武汉白马头生态农业开展有限公司董事长王绍南刚从地里回来,虽已年逾花甲,但晒得乌黑的脸膛让他显得格外矍铄。他告知记者,曾经仅仅小打小闹地租种了几十亩地,从2007年开端放手大干,在江夏区白马头村、三门口村、白衣安村等五个村子流通了2700亩地种小麦、红薯,1150亩水面养鱼,还有1000多亩山林种树。这些村子都坐落丘陵地区,光平整土地就投入了几百万元。

 
    提起土地流通,王绍南说他最大的感触有两点:“一是曾经最怕随意毁合同,现在流通程序揭露通明标准了,感觉更有保证,能够大面积开发,定心投入。二是现在拿地门槛比曾经高多了,要不是

 
诚心投入农业,检查程序没走完就会被筛下去。”

 
    2007年是武汉市土地流通作业的一个分水岭。这之前,“口头协议、暗里协议、正人协议”居多,即便签定简易合同,也很少触及承揽方和受让方的权力责任、合同改动免除、违约责任、处理胶葛方法等重要信息,往往简单导致胶葛扯皮等现象。从这年开端,武汉市有序推动乡村土地流通和规划运营,出台了一系列扶持方针和标准准则,应用了一致的合同,树立了体系的流程。到2013年6月底,全市土地流通面积达162.54万亩,占犁地总面积的52.97%,远高于全国均匀流通份额。

 
    “土地流通不得改动土地团体一切性质;不得改动土地用处;不得危害农人土地承揽权益;不得行政干涉、逼迫流通。”武汉市乡村经济运营办理局局长李贤明告知记者,在严厉遵行“四个不得”要求基础上,为最大极限根绝改动农业用处和与民争利的现象,武汉市依照“中心一号文件”规则,一方面“鼓舞和引导城市工商本钱到乡村开展合适企业化运营的种养业”,一起又“探究树立严厉的工商企业租借农户承揽犁地准入和监管准则”。

 
    记者了解到,武汉市将农业开展空间划分红制止开展区、约束开展区和适合开展区三个区域。经过批阅,土地承揽运营权流通首要在“适合开展区”和“约束开展区”推动,而将坐落城区、乡镇化规划建造区和森林、绿洲、湿地等要点环境保护空间等列为制止开展区,从根本上隔绝工商本钱下乡“圈地”的利益驱动。

 
    关于大规划土地流通项目,拟定了事前、事中、过后一整套的检查盯梢督导程序。“为了避免资源糟蹋和危害农人利益,首要要对受让乡村土地承揽运营权的运营业主及运营项目是否契合国家的法律法规、环保测评、土地办理、工业开展规划及资质状况、运营才能、履约资信、项目运营危险等状况进行严厉检查评价,一起要求社会本钱参加土地流通交纳‘危险保证金’,这些规则都进步了准入‘门槛’。”武汉市经管局土地科科长王文才介绍道。

 
    “危险保证金”数额多少,效果怎样,怎样返还?据称,“保证金”数额一般是流通土地年租金的1~3倍。收取“危险保证金”的意图一方面是避免企业因运营不善而半途退出,影响农户的租金收益;另一方面避免企业擅自改动土地用处,用作处罚金;还有便是避免企业对土地从事掠夺性运营,损坏地质,保证金可作为土地复耕费。“保证金”由各经管站的“双代管”账户进行代管,公司企业在没有违背相关规则的状况下,5年后逐年返还直到合同到期全额交还。

 
    武汉市严厉一致了土地流通合同文本,对流通两边权力、责任以及流通年限、面积、价格等进行清晰,在流通价格方面发起什物折价,并对土地利用功率、征占用、退出清算、典当借款等事项进行了标准和完善。一起严厉前置检查程序,实施“请求—洽谈—检查—签约—核准—监督—存案”七过程。

 
    前置检查规则,乡镇工商本钱流通土地出资农业,需提交前置检查请求表、流通两边签定的流通合同、项目实施计划等材料,托付流通的农户有必要有自己写出的托付书,为了避免代签,除了签字、手印外,还要附上自己的身份证复印件。关于部分业主流通土地中连带承揽团体“四荒地”的行为,还需供应乡民大会决议及有用承揽合同,合同中有必要注明团体收益保证型条款。

 
    工商本钱在开发过程中改动土地用处,出现“非农化、非粮化”倾向怎样办?市、区、街(乡、镇)依照项目规划对工商本钱乡村土地进行农业开发程度进行全程监控,并清晰规则,土地征占用土地收益归承揽农户一切,承揽土地不归入退出清算规模,工商本钱进行土地运营权典当借款的,需经过出让方承揽农户和村团体的赞同。

 
    “除了在程序上防备危险,也期望经过运营形式创新来根绝‘圈地’行为。”王文才说,他们鼓舞工商本钱不直接租借农户承揽地,而是与土地股份协作社、农人专业协作社等农人协作安排或家庭农场联营,工商本钱首要从事种养业产前基础设施投入、种子种苗培养、农资供应、技术指导和产后加工、出售等服务,农人进行出产并共享赢利。

 
    白衣安村书记兼村主任袁以洲告知记者,丘陵地区种田产量低,而一个劳动力在外一年少说也要收入两三万元,不少乡民干脆把地一撂,就出去打工了,村里4000多亩地,荒着的有八九百亩。“现在村里一共流通了土地1000多亩,企业和协作社联营,不光挽救了撂荒地,还大大进步了土地产量,一起又处理了老弱病残的本地就业问题。”

 
    据计算,到本年6月底,汉口银行、农商行、民生村镇银行等金融安排已累计向100多家科技示范户、农人协作社、企业发放典当借款5亿多元,其间单笔最高金额达5500万元。

 
    “下一步,要拓展乡村团体财物资源融资途径,要点服务农人专业协作社、土地股份协作社、家庭农场等以农人为主体的运营主体,引进典当物价值评价和运营主体信用等级评价机制,签定标准的典当借款合同,清晰担保安排,加强危险监控。一起树立农业信贷与农业稳妥相结合的银保互动机制,下降适度规划运营主体的运营危险。”王文才说。
 
 
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